الصناديق العقاريَّة.. تحدِّيات في الفائدة والإيجار

تُعتبر صناديق الاستثمار خيارًا مثاليًّا للمستثمرين الذين يفتقرُون إلى الخبرة الكافية في مجال الاستثمار، أو الذين لا يملكُون الوقت أو المعرفة اللازمة لتحليل الأسواق بدقَّة لاسيَّما وأنَّ القائمين عليها ملزمون بتوزيع 90% من الأرباح.

وتُعتبر من أكثر الطرق أمانًا وموثوقيَّة للاستثمار، ومن أفضل الحلول للعديد من المطوِّرين العقاريِّين، وذلك على الرغم من ارتباط ربحيِّتها بمستويات الإيجار وأسعار الفائدة.

وفي هذا السياق، أوضح أستاذ المحاسبة بجامعة الملك عبدالعزيز، الخبير الاقتصادي الدكتور سالم باعجاجة لـ«المدينة»، أنَّ صناديق الاستثمار العقاري شركات استثماريَّة تجمع أموال المستثمرين لشراء وإدارة وتشغيل مجموعة متنوِّعة من الممتلكات العقاريَّة، مثل المكاتب، والمباني السكنيَّة والتجاريَّة.

وتُعرف عالميًّا بمصطلح «ريت».

وتهدف هذه الصناديق إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقار، وتُعدُّ وسيلة ممتازة للمستثمرين الذين يفتقرون إلى الخبرة في هذا المجال.

وعند التفكير في الاستثمار في الصناديق العقاريَّة، يجب تحديد الهدف الاستثماري، وهل تسعى لتحقيق نمو مرتفع أم تفضِّل الحصول على دخل ثابت؟ وينبغي دراسة أداء الصندوق على المدى القصير والطويل، ومقارنة المخاطر بالعائدات التي تم تحقيقها في الفترات السابقة، وتختلف توزيعات العوائد بين الصناديق، حيث يتم توزيع بعضها بشكل ربع سنوي، بينما يتم توزيع البعض الآخر بشكل نصف سنوي أو سنوي.

وتتأثَّر صناديق الاستثمار العقاريَّة بأسعار الفائدة؛ فعندما تنخفض أسعار الفائدة، يزداد إقبال المستثمرين على شراء العقارات؛ ممَّا يؤدِّي إلى زيادة العائد والعكس صحيح أيضًا.

عدم الحاجة لرأسمال كبير



ومن جهته أشار المستشار المالي والاقتصادي ماجد بن أحمد الصويغ، إلى أهم مزايا الاستثمار في الصناديق العقاريَّة، والتي تتضمَّن التنوُّع وعدم الحاجة إلى رأسمال كبير، بالإضافة إلى الإدارة الاحترافيَّة التي يقدِّمها القائمون على هذه الصناديق؛ ممَّا يوفر على المستثمرين عناء الإدارة والوقت والجهد في البحث المستمر عن الفرص العقاريَّة المناسبة.

وتتمثَّل عيوبها في ارتباطها بدورة سوق الأسهم العامَّة، بالإضافة إلى الارتباط السلبي مع ارتفاع أسعار الفائدة والآثار الضريبيَّة المحتملة المتعلِّقة بأرباح الأسهم، ومكاسب رأس المال.

ويُعتبر تذبذب الأسعار الإيجاريَّة سنويًّا واختلافها، سلاحًا ذا حدَّين، حيث يتطلَّب إنهاء عقود الإيجار البحث عن مستأجر بديل بنفس القيمة، أو بقيمة أعلى للحفاظ على الدَّخل.

وبفضل تنوُّع العقارات التي تمتلكها الصناديق الاستثماريَّة، يتم تقليل المخاطر المرتبطة بالاستثمار في عقار واحد بشكل مباشر، بنسبة تصل إلى 70%.

وتتمتَّع هذه الصناديق بوضوح أنظمتها وسهولة التعامل مع وحداتها، سواء من خلال البيع أو الشراء؛ ممَّا يجعلها مشابهةً للأسهم المدرجة في السوق الماليَّة.

توزيع 90% من الأرباح



ووصف محلل السوق الماليَّة عبدالعزيز خريص، «الصناديق العقاريَّة» كأداة استثماريَّة تحتاج إلى تفعيل، خصوصًا لمن يسعى لتحقيق عوائد بدلًا من الأرباح الرأسماليَّة.

ومن المهم الإشارة إلى أنَّ هذه الصناديق ملزمة بتوزيع 90% من أرباحها؛ ممَّا يمنح المستثمرين فرصةً لتنويع استثماراتهم إذا رغبوا في ذلك.

كما أشار إلى الفرص والتحدِّيات التي تواجه صناديق الاستثمار العقاري في مجال الاستدامة.

حيث تواجه هذه الصناديق العديد من التحدِّيات، وأبرزها الارتفاع الحالي في تكلفة الفائدة، كما أنَّ ارتفاع معدَّلات التضخُّم قد يؤثِّر سلبًا على عمليَّات التأجير؛ ممَّا ينعكس بدوره على النتائج الماليَّة لهذه الصناديق.

وأشار خريص إلى وجود اختلافات ملحوظة بين الصناديق والمساهمات العقاريَّة في عدَّة جوانب، مشيرًا إلى أنَّ الأُولَى تُتداول في السوق؛ ممَّا يسهِّل على المستثمرين الدخول والخروج منها، تمامًا كما يحدث مع تداول الأسهم في الشركات المساهمة عبر منصَّات التداول، أو من خلال الوسطاء البنكيِّين.

وعلى العكس من ذلك، تفتقر المساهمات العقاريَّة إلى هذه المرونة، حيث قد يجد المستثمر صعوبةً في بيع حصَّته بسرعة إذا رغب في ذلك.